પાલિકા, મહાપાલિકા અને અર્બન ડેવલપમેન્ટ ઓર્થોરિટી પાસેથી મિલકત ખરીદીતાં પહેલાં શું-શું ખ્યાલ રાખશો ?

આજકાલ જમીન – પ્રોપર્ટીમાં લાખ પ્રકારનાં કૌભાંડો થાય છે, આ કૌભાંડોનાં કુંડાળામાં કયાંક આપણે પગ ન પડી જાય તે માટેની ટિપ્સ આપી રહ્યાં છે એક નિષ્ણાંત..

(1) બિલ્ડર કે વ્યક્તિઓએ રૂડા કે કોર્પોરેશન પાસેથી જમીન ખરીદતા પહેલા જમીનના ટાઇટલ મેળવ્યા બાદ જમીન ખરીદ કરવી
(2)ટીપી સ્કીમના પ્લોટની હરરાજી માટેના ટાઇટલના કાગળો કોર્પોરેશન પાસેથી માંગવા જોઈએ અને ત્યાર બાદ જમીન ખરીદ કરવી જોઈએ
જમીન ખરીદ કરતા પહેલા આપણે વકીલ પાસે જમીનના ટાઇટલ બરાબર છે કે નહીં તેની ખરાઈ કરતા હોઈએ છીએ .અને આવા ટાઈટલમાં કોઈ કાગળ ઘટતો હોયતો વેચનાર વ્યક્તિપાસે તે કાગળો પુરા થયા બાદજ જમીનનું પેમેન્ટ કરીએ છીએ .
રૂડા અને કોર્પોરેશન એ રાજ્ય સરકાર નથી તેથી રૂડા કે કોર્પોરેશન જયારે જમીન વેચે છે ત્યારે જે જમીન વેચાણ કરે છે તે જમીનના ટાઇટલ તેમની પાસે હોયછે અને હોવા જોઈએ .આવા ટાઈટલો નીચે મુજબ માંગવા જોઈએ અને જો આવા કાગળો ન આપીં શકેતો જમીન લેનારની જવાબદારી થાય છે અને ભવિષ્યમાં કોઈ કાયદાનો મુદ્દો ઉપસ્થિત થાય તો નુકશાની સહન કરવાનો સમય આવે છે .
જે જમીન વેચાણની જાહેરાત આપવામાં આવેલ હોય તે જમીન રૂડા કે કોર્પોરેશન ક્યાં હેતુ માટે વેચાણ કરે છે તેના આધારો મેળવવા જોઈએ (જેમકે આવાસ યોજન માટેનું મકાન, રહેણાંક પ્લોટ વેચાણ, સ્કૂલ માટેની જમીન, હોસ્પિટલ માટેની જમીન) દાખલા તરીકે આવાસ યોજના માટેનું મકાન વેચાણની જાહેરાત હોય તો નીચે મુજબના આધારો માંગવા જોઈએ
1 આ વેચાણની જાહેરાત આપેલ છે તે જમીનના મૂળ માંલિક કોણ હતા? સરકાર કે કોઈ વ્યક્તિ? તેના આધારો
2 આ જમીનની માલિકી વેચાણ કરતી વખતે સરકારની છે કે કોઈ વ્યક્તિની છે કે કોર્પોરેશનની છે?
3 આવાસ યોજનાનું મકાન વેચાણથી આપવાનું છે કે લીઝ થી આપવાનું છે ? તેની ખરાઈ કરવી
4 સરકારની માલિકીની હોય તો સરકારે જમીન કોર્પોરેશનને દયતિં કરેલ હોય તે હુકમની નકલો હોવી જોઈએ.
5 ટીપી સ્કીમની જમીન હોય તો ટીપી સ્કીમમાં મૂળ માલિક સાથે કોર્પોરેશને ઇન્ડિયન કોન્ટ્રાકટ એક્ટ 1872 મુજબનું એગ્રીમેન્ટ કરેલ હોય તે અને તે એગ્રીમેન્ટ સરકારે કલમ 88 મુજબ મંજુર કરેલ હોય તેની નકલ મેળવવી જોઈએ.
6 આ જમીન કોર્પોરેશને સંપાદન કરેલ હોય તો જમીન સંપાદનના વળતરના એવોર્ડની નકલ
7 ટીપી સ્કીમની જમીન હોય તો ડીઆઇએલઆર ના રેકર્ડમાં આ જમીનનું કમિજાસ્તી પત્રક બનાવી ને મામલતદારને મોકલાવેલ હોય તેની નકલ મેળવવી
8 કમી જાસ્તી પત્રક ઉપરથી રેવન્યુ રેકર્ડમાં એન્ટ્રી પાડીને મૂળ માલિકના ખાતામાંથી આ જમીન કમી કરીને કોર્પોરેશનના ખાતામાં આવેલ હોય તે રેકર્ડના 7/12., 8અ .6 નમૂનાઓની નકલો,
9 આ જમીંન કલેક્ટરે બિનખેતી કરેલ હોય તે બિનખેતી હુકમ અને પ્લાનની નકલો મેળવવી
10 ટીપી સ્કીમમાં રાજ્ય સરકારે કલમ 43 અને નિયમ 20 મુજબ કોર્પોરેશનને એપ્રોપ્રાઇટ ઓથોરિટી તરીકે ડિક્લેર કરેલ હોય તે નોટિફિકેશનની નકલ મેળવવી
11 ટીપી સ્કીમ બનાવવા માટે કલમ 41 (1) મુજબનો ઠરાવ કરેલ હોય તે ઠરાવની નકલ અને આ ઠરાવમાં આવાસ યોજના માટેની જોગવાઇનો ઉલ્લેખ કરેલ છે કે નહીં ?તે ખાતરી કરવી
12 ટાઉન પ્લાનિંગ સ્કીમમાં સરકારી જમીનમાં આવાસ યોજના બનાવવાની જોગવાઈ છે પરંતુ પ્રાઇવેટ સર્વે નંબરની જમીનમાં આવાસ યોજના બનાવવાની જોગવાઈ સરકારે 2014ના નોટિફિકેશનથી કાયદામાં સુધારો કરીને “અનામત” શબ્દ રદ કરેલ છે.
13 ટીપી સ્કીમમાં સરકારની માલિકીની જમીન (લજ્ઞદયક્ષિળયક્ષિં ૂયતિં હફક્ષમ) હોય તો ડીઆઇએલઆરના પ્રતિબુકના રેકર્ડ મુજબ તેનો ઓરીજીનલ પ્લોટ બનતો નથી તેથી ફાઇનલ પ્લોટ પણ બનતો નથી. કારણકે રાજ્ય સરકારની જમીનમા બેટર્મેન્ટ ચાર્જ કોર્પોરેશન વસુલ કરી શકે નહીં
14 આવાસ યોજના ની જમીન જાહેરહેતું માટેની જ હોવી જોઈએ સરકારની માલિકીની જમીન જાહેરહેતુંની જમીન હોય છે જયારે સર્વે નમ્બરની જમીન પ્રાઇવેટ માલિકી (ાશિદફયિં જ્ઞૂક્ષયતિવશા અને ાશિદફયિં ાજ્ઞિાયિિું)ની હોય છે. તેથી કાયદામાં કલમ 40)(3) અને (ષ) થી અલગથી જોગવાઈ કરેલ છે.

15 જમીનની માલિકી માટેનું નમૂનો ‘છ’ મુજબનું ગુજરાત રાજ્ય નું ટાઉન પ્લાનિંગ અને વેલ્યુએશન ડિપાર્ટમેન્ટ – ગાંધીનગરનું સર્ટિફિકેટ
16 સત્તામંડળે ટીપી સ્કીમ ડિક્લેર કરવાના ઈરાદાના ઠરાવની નકલ
17 મુસદ્દો બનાવતી વખતે આ અનામત પ્લોટની જમીનમાં કલમ 44(ઇ) મુજબની સત્તામંડળે નક્કી કરેલ શરતો ની નકલ
18 મૂળ પ્લોટના એફ ફોર્મની નકલ
19 આ એફ પી ના મૂળ પ્લોટના પ્લાનની નકલ અને પુન: રચના કરેલ પ્લાનની નકલ
20 આ એફ પી ની જમીનના મૂળ માલિકના જમીનના ટાઇટલ ના કાગળોની નકલ
21 સરકારે મુસદ્દો મંજુર કરેલ નોટિફિકેશનની નકલ
22 ટીપીઓએ આ પ્લોટનો પ્રારંભિક યોજનાનો નિર્ણય કરેલ છે તે નિર્ણયની
23 પ્રારંભિક યોજનાનો નિર્ણય કરેલ હોય તેની નકલ અને તેના આધારે નમૂનો “ઉં ” મુજબ નિર્ણય મોકલાવેલ હોય તેની નકલ
24 આ ટીપી સ્કીમમાં ટાઉન પ્લાનિંગ ઓફિસરે જાહેર હેતુ માટેના બાંધકામો પૂર્ણ કરવાની મુદત નક્કી કરેલ છે તે નિર્ણયની નકલ
25 સરકારે પ્રારંભિક યોજના મંજુર કરેલ છે તે નોટિફિકેશનની નકલ
26 આ એફ પી નો આખરી યોજનાનો નિર્ણય કરેલ છે તે નિર્ણયની નકલ
27 આખરી યોજનાનો નિર્ણય કરેલ હોય તેના આધારે નમૂનો “ઊં” મુજબનો નિર્ણય મોકલાવેલ હોય તેની નકલ
28 આખરી યોજના સરકારે મંજુર કરેલ તે નોટિફિકેશનની નકલ
29 સરકારે આ ફાઇનલ પ્લોટ ની જમીન કોર્પોરેશન / રૂડા ને “ટઊજઝ ” કરેલ હોય તે હુકમની નકલ
30 સુપ્રિન્ટેન્ડન્ટ લેન્ડ રેકર્ડમાં આ પ્લોટની બાઉન્ડરીનો ફેરફાર કરેલ તેનો અમલ કરેલ હોય તેની નકલ
31 ડીઆઇએલઆરએ આખી ટીપી સ્કીમનું કમી-જાસ્તી પત્રક બનાવેલ હોય તેની નકલ
32 કમી-જાસ્તી પત્રકના આધારે મૂળ માલિકની જમીનમાં વધ-ઘટ થયેલ હોય તેની ગામ નમૂના નંબર 6 ની નકલ
33મૂળ માલિક સાથે આ એફ પી માં બાંધકામ કરવા માટે “ઇન્ડિયન કોન્ટ્રાકટ એક્ટ -1872 ” મુજબ કોન્ટ્રાકટ કરેલ હોય તે કોન્ટ્રાકટની નકલ
34 લેન્ડ ડિસ્પોઝલ કમિટીની રચના કરેલ હોય તે ઠરાવની નકલ અને આ પ્લોટની રિઝર્વ પ્રાઇસ અને માર્કેટ પ્રાઇસ નક્કી કરેલ હોય તે ઠરાવની નકલ
35 આ જમીનની વેચાણ કિંમત ચુકવવાની છે કે પ્રીમિયમની રકમ ચુકવવાની છે ? તેની નકલ
36 આ એફ પી ની જમીનના વળતરની રકમ કોર્પોરેશને મૂળ માલિકને ચુકવેલ હોય તેના ચેક નંબર ,તારીખ ની નકલ
37 આ એફ પી ની જમીનનો કબજો મૂળ માલિક પાસેથી સંભાળેલ હોય તે રોજકામમાં કેટલા મિટર જમીનનો કબજો સંભાળેલ છે તેના પ્લાન સાથે નકલ
ઉપર મુજબના કાગળો કોર્પોરેશન પાસેથી જમીન ખરીદતા પહેલા તપાસવા જોઈએ અન્યથા ભવિષ્યમાં આ જમીનનો મૂળમાલિક જમીનનું વળતર મળેલ નથી તેવો દાવો કોર્ટમાં કરે તો કાયદાકીય પ્રશ્ન ઉપસ્થિત થઇ શકે છે