માત્ર ટાઈટલ ક્લિયરન્સ જ નહીં, 30 વર્ષનો સર્ચ રિપોર્ટ પણ અત્યંત જરૂરી

મિલકત ખરીદતા પહેલા ચેતજો! 

‘ટાઈટલ ક્લિયરન્સ સર્ટિફિકેટ’ મેળવ્યા બાદ જ રજીસ્ટર્ડ વેચાણ દસ્તાવેજ કરવો હિતાવહ, વકીલ પાસે છેલ્લા 13થી 30 વર્ષનો ‘બોજા પ્રમાણપત્ર’ તપાસો જેથી મિલકત લોન કે વિવાદમાં ફસાયેલી ન હોય

મહાનગરપાલિકા પાસેથી મેળવેલો મંજૂર નકશો અને ‘બિલ્ડિંગ યુઝ પરમિશન’ ખાસ તપાસો, અન્યથા ભવિષ્યમાં કાયદાકીય સમસ્યાઓ અને આર્થિક જોખમ ઉભું થઈ શકે છે.
મિલકત (જમીન, મકાન કે ફ્લેટ) ખરીદવી એ દરેક વ્યક્તિના જીવનનો એક મોટો નિર્ણય હોય છે ગુજરાતમાં મિલકત ખરીદવી એ માત્ર એક આર્થિક રોકાણ નથી, પરંતુ તે કાયદાકીય અને વહીવટી પ્રક્રિયાઓની એક લાંબી હારમાળા છે, જેમાં અત્યંત સાવધાની રાખવી અનિવાર્ય છે. જ્યારે તમે તમારી મહેનતની કમાણી કોઈ જમીન, મકાન કે ફ્લેટમાં રોકો છો, ત્યારે માત્ર તેની કિંમત જોવી પૂરતી નથી, પરંતુ તેના માલિકી હક્કો અને મહેસૂલી દસ્તાવેજોની શુદ્ધતા તપાસવી એ પાયાની જરૂરિયાત છે. ટાઈટલ ક્લિયરન્સથી લઈને સબ-રજીસ્ટ્રાર કચેરીમાં દસ્તાવેજની નોંધણી સુધીના દરેક તબક્કાનું પોતાનું કાયદાકીય મહત્વ છે. આ પ્રક્રિયામાં થતી નાની ભૂલ પણ ભવિષ્યમાં મોટા વિવાદો કે આર્થિક નુકસાન નોતરી શકે છે, તેથી નિયમોનું પાલન અને દસ્તાવેજોની સચોટ ચકાસણી એ સુરક્ષિત રોકાણની ચાવી છે.
મિલકતનાં પાયાના દસ્તાવેજો
(1) કોઈપણ મિલકતની ખરીદીમાં સૌથી મહત્વનું પાસું ’ટાઈટલ ક્લિયરન્સ’ છે. તમારે એ ખાતરી કરવી જોઈએ કે જે વ્યક્તિ મિલકત વેચે છે તે કાયદેસરનો માલિક છે. આ માટે મૂળ વેચાણ દસ્તાવેજ અને અગાઉના તમામ માલિકોના દસ્તાવેજોની સાંકળ તપાસવી જોઈએ. જો મિલકત વારસામાં મળી હોય, તો પેઢીનામું અને તમામ વારસદારોની લેખિત સંમતિ હોવી અનિવાર્ય છે. સબ-રજીસ્ટ્રાર કચેરીમાં નોંધાયેલા દસ્તાવેજો જ કાયદેસર માન્ય ગણાય છે.
(2) જમીન કે પ્લોટના કિસ્સામાં મહેસૂલી કાગળો જેવા કે 7/12 ના ઉતારા, 8-અ નો ઉતારો અને 6-નંબરની હક્ક પત્રકની નોંધો ખૂબ મહત્વની છે. આ દસ્તાવેજો દ્વારા જમીનનું ક્ષેત્રફળ, માલિકનું નામ અને તેના પર અત્યાર સુધી થયેલા તમામ ફેરફારો જાણી શકાય છે. જો તમે રહેણાંક માટે જમીન લેતા હોવ, તો તે બિન-ખેતી (ગઅ) થયેલી હોવી જોઈએ અને તેનો કલેક્ટર કચેરીનો ઓર્ડર અસલ સ્વરૂપમાં તપાસવો જોઈએ. આ રેકોર્ડ્સ તમે ગુજરાત સરકારના ’અક્ષુછજ્ઞછ’ પોર્ટલ પર ઓનલાઇન પણ ચકાસી શકો છો.
(3) મિલકત ખરીદતા પહેલા તે કોઈ લોન કે વિવાદમાં ફસાયેલી નથી તેની ખાતરી કરવી જરૂરી છે. બોજા પ્રમાણપત્ર દ્વારા જાણી શકાય છે કે મિલકત કોઈ બેંકમાં ગીરો છે કે નહીં. વકીલ દ્વારા છેલ્લા 13 થી 30 વર્ષનો સર્ચ રિપોર્ટ તૈયાર કરાવવો જોઈએ. આ ઉપરાંત, સ્થાનિક અખબારોમાં ’જાહેર નોટિસ’ આપવી જોઈએ જેથી જો કોઈનો તૃતીય પક્ષનો હિત કે વાંધો હોય તો તે સમયસર સામે આવી શકે.
(4) તૈયાર મકાન, ફ્લેટ કે દુકાન ખરીદતી વખતે સ્થાનિક સત્તામંડળ (જેમ કે મહાનગર પાલિકા) પાસેથી મેળવેલી ‘રાજા ચિઠ્ઠી’ અને મંજૂર થયેલો નકશો તપાસવો જોઈએ. સૌથી અગત્યનું ’ઇઞ પરમિશન’ છે, જે દર્શાવે છે કે બાંધકામ નિયમો મુજબ થયું છે અને ત્યાં રહેવું સુરક્ષિત છે. ઇઞ પરમિશન વગરની મિલકતમાં રહેવું કે તેમાં રોકાણ કરવું કાયદાકીય મુશ્કેલીઓ નોતરી શકે છે.
(5) મિલકત હસ્તાંતરણ પહેલા ખાતરી કરો કે તેના પર કોઈ સરકારી વેરો બાકી નથી. છેલ્લા ભર્યાની મિલકત વેરાની પહોંચ, ઇલેક્ટ્રિસિટી બિલ અને પાણી વેરાના બિલો વેચનાર પાસેથી મેળવી લેવા જોઈએ. જેથી ભવિષ્યમાં તમારા પર વધારાનો આર્થિક બોજો ન આવે.
(6) મિલકત કયા ઝોનમાં આવે છે તેની જાણકારી ઝોન સર્ટિફિકેટ દ્વારા મેળવવી જોઈએ. દાખલા તરીકે, જો જમીન ગ્રીન ઝોન કે ઇન્ડસ્ટ્રીયલ ઝોનમાં હોય તો ત્યાં રહેણાંક મકાન બાંધવામાં મુશ્કેલી પડી શકે છે.
મિલકત ખરીદીની કાનૂની પ્રક્રિયા
(1) સૌથી પહેલું પગલું મિલકતની માલિકીની તપાસ કરવાનું છે. કોઈ અનુભવી વકીલ રોકીને છેલ્લા 30 વર્ષનો સર્ચ રિપોર્ટ કઢાવો. આનાથી જાણવા મળશે કે મિલકત પર કોઈ બોજો, લોન, કોર્ટ કેસ કે કૌટુંબિક વિવાદ તો નથી ને?
(2) ટાઈટલ સર્ચ રિપોર્ટ પોઝિટિવ આવ્યા પછી, સ્થાનિક ન્યૂઝપેપરમાં એક જાહેર નોટિસ આપવી જોઈએ. આ નોટિસ દ્વારા લોકોને જણાવવામાં આવે છે કે તમે આ મિલકત ખરીદી રહ્યા છો.
(3) જ્યારે સોદો નક્કી થાય, ત્યારે સો કે પાંચસો રૂપિયાના સ્ટેમ્પ પેપર પર ’બાનાખત’ કરવામાં આવે છે. આમાં મિલકતની કુલ કિંમત, આપેલી બાનાની રકમ, બાકીની રકમ ચૂકવવાની સમયમર્યાદા અને શરતો લખવામાં આવે છે. બાનાખત હંમેશા રજીસ્ટર્ડ કરાવવો હિતાવહ છે, જેથી વેચનાર અન્ય કોઈને તે મિલકત વેચી ન શકે.
(4) દસ્તાવેજની તૈયારી માટે વેચનાર અને ખરીદનારના ઙઅગ કાર્ડ અને આધાર કાર્ડ, મિલકતનો જૂનો દસ્તાવેજ, નવીનતમ 7/12, 8-અ ના ઉતારા અથવા પ્રોપર્ટી કાર્ડ, નગરપાલિકા/કોર્પોરેશનનો ટેક્સ ભર્યાની રસીદ, સોસાયટીનું ગઘઈ વગરે તૈયાર રાખો.
(5) સરકાર દ્વારા નક્કી કરાયેલા જંત્રી દર મુજબ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ભરવી પડે છે. ગુજરાતમાં હાલમાં પુરુષો માટે 4.9% અને મહિલાઓ માટે ઓછી સ્ટેમ્પ ડ્યુટીનો લાભ મળે છે.
(6) વકીલ કે દસ્તાવેજ લખનાર પાસે ’વેચાણ દસ્તાવેજ’ તૈયાર કરાવો. જેમાં મિલકતનું ચોક્કસ વર્ણન અને ચતુર્સીમા (આજુબાજુ શું આવેલું છે), પેમેન્ટની વિગત (ચેક કે છઝૠજ નંબર સાથે), કબ્જો સોંપવાની તારીખ.
(7) આ સૌથી મહત્વનું સ્ટેપ છે. તમારે ઓનલાઇન એપોઇન્ટમેન્ટ લઈને જે-તે વિસ્તારની સબ-રજીસ્ટ્રાર કચેરીમાં જવું પડે છે. ત્યાં ખરીદનાર, વેચનાર અને બે સાક્ષીઓની હાજરીમાં ફોટા પાડીને અને ફિંગરપ્રિન્ટ લઈને દસ્તાવેજ રજીસ્ટર કરવામાં આવે છે.
(8) રજીસ્ટ્રેશન થયાના થોડા દિવસોમાં તમને ઇન્ડેક્સ-2 અને ઓરિજિનલ દસ્તાવેજ મળી જશે. ઇન્ડેક્સ-2 એ દસ્તાવેજ રજીસ્ટર થયો હોવાનો પુરાવો છે.
(9) દસ્તાવેજ થઈ ગયા પછી પ્રક્રિયા પૂરી થતી નથી. તમારે સરકારી રેકોર્ડમાં નામ ચઢાવવું પડે છે, ગામડાની જમીન હોય તો: તલાટી પાસે જઈને 6-નંબરની નોંધ પડાવવી, શહેરી વિસ્તાર હોય તો: નગરપાલિકા કે કોર્પોરેશનમાં ‘નામ ફેરબદલ’ની અરજી કરવી, ઇલેક્ટ્રિક બિલ અને ગેસ કનેક્શનમાં પણ નામ બદલાવી લેવું.
મિલકત ખરીદવાની સમગ્ર પ્રક્રિયા એ માત્ર નાણાંની લેવડ-દેવડ નથી, પરંતુ એક અત્યંત જવાબદારીભર્યું કાયદાકીય કાર્ય છે. ટાઈટલ સર્ચથી લઈને મ્યુટેશન સુધીના દરેક તબક્કે રાખેલી સાવચેતી તમારી મહેનતની મૂડીને સુરક્ષિત રાખે છે.
કાયદાકીય દસ્તાવેજોની યોગ્ય ચકાસણી અને નિષ્ણાત એડવોકેટની સલાહ ભવિષ્યમાં આવનારા સંભવિત વિવાદો અને આર્થિક જોખમો સામે રક્ષણ પૂરું પાડે છે. જ્યારે તમે તમામ સરકારી નિયમોનું પાલન કરીને અને જરૂરી પેપર્સની ખાતરી કર્યા પછી જ દસ્તાવેજ રજીસ્ટર કરાવો છો, ત્યારે જ તે મિલકત સાચા અર્થમાં તમારી સુરક્ષિત અસ્કયામત બને છે. સુદ્રઢ આયોજન અને કાનૂની જાગૃતિ એ જ સફળ મિલકત ખરીદીનો પાયો છે.