ફ્લેટધારક માત્ર રહેવાસી નહીં, સોસાયટીનો હિસ્સેદાર છે: GCSA અને રેરા હેઠળ મળ્યા છે મજબૂત અધિકારો

લિફ્ટ, ગાર્ડન અને પાર્કિંગ પર સમાન હક: કોમન સુવિધાઓમાં ભેદભાવ કરવો એ ગુનો

ફ્લેટ ખરીદ્યા પછી રજિસ્ટર્ડ દસ્તાવેજ અને શાંતિપૂર્ણ કબજો મેળવવો એ સભ્યનો પ્રાથમિક અધિકાર, સોસાયટી મિલકત ટ્રાન્સફર કે વેચાણમાં બિનજરૂરી અવરોધ ઊભો કરી શકે નહીં

આધુનિક શહેરી જીવનશૈલીમાં જ્યારે સામૂહિક નિવાસનું ચલણ વધ્યું છે, ત્યારે મિલકત ધારકો વચ્ચે સુમેળભર્યા સંબંધો જાળવવા માટે ગુજરાત સહકારી મંડળી અધિનિયમ-1961 અને સોસાયટીના પેટા-નિયમો પાયાની ભૂમિકા ભજવે છે. એક ફ્લેટ ધારક જ્યારે સોસાયટીનો સભ્ય બને છે, ત્યારે તે માત્ર એક ઈંટ-પથ્થરના માળખાનો જ માલિક નથી બનતો, પરંતુ તે સહકારી લોકશાહીના એક હિસ્સેદાર તરીકે પ્રસ્થાપિત થાય છે. સોસાયટીમાં પાર્કિંગની વ્યવસ્થા હોય કે માસિક મેન્ટેનન્સનો ફાળો, આ તમામ બાબતો વ્યક્તિગત સગવડતા અને સામૂહિક જવાબદારી વચ્ચેનું સંતુલન છે. કાયદાકીય દૃષ્ટિએ સભ્યોના હકોનું રક્ષણ કરવું એ જેટલું મેનેજિંગ કમિટીનું કર્તવ્ય છે, તેટલું જ નિયમોનું પાલન કરવું એ સભ્યોની નૈતિક અને કાનૂની ફરજ છે. ગુજરાતમાં રહેણાંક મિલકતોના કાયદા મુખ્યત્વે ગુજરાત સહકારી મંડળી અધિનિયમ (ૠઈજઅ), 1961, ગુજરાત ઓનરશિપ ફ્લેટ્સ એક્ટ (ૠઘઋઅ), 1973, અને રેરા (છઊછઅ) એક્ટ, 2016 હેઠળ સંચાલિત થાય છે.
ફ્લેટ ધારકનાં કાનૂની અધિકારો
(1) માલિકી અને કબજાનો અધિકાર : ૠઘઋઅ કલમ-4 હેઠળ ફ્લેટ ખરીદ્યા પછી, સભ્યને તેના ફ્લેટનો રજિસ્ટર્ડ વેચાણ દસ્તાવેજ અને મિલકતનો શાંતિપૂર્વક કબજો ભોગવવાનો અધિકાર છે.
(2) મિલકત ટ્રાન્સફરનો અધિકાર : કલમ-30 હેઠળ સોસાયટીના તમામ લેણાં ચૂકવેલ હોય તો, સભ્ય પોતાની મિલકત વેચવા, ગીરો મૂકવા કે ભેટ આપવા સ્વતંત્ર છે; સોસાયટી તેમાં બિનજરૂરી અવરોધ ઊભો કરી શકે નહીં.
(3) કોમન સુવિધાઓનો અધિકાર : ૠઘઋઅ કલમ-6 હેઠળ સોસાયટીના કોમન પ્લોટ, બિલ્ડિંગની લિફ્ટ, સીડી, ગાર્ડન, ક્લબ હાઉસ, વગેરે સુવિધાઓ વાપરવાનો દરેક સભ્યને સમાન અધિકાર છે.
(4) વાહન પાર્કિંગનો અધિકાર : રેરા એક્ટ હેઠળ ફ્લેટ ધારકને બિલ્ડિંગના પ્લાન મુજબ વ્યાજબી પાર્કિંગ સ્પેસ મેળવવાનો અધિકાર છે. ફ્લેટ ભાડે આપ્યો હોય તો સભ્યને મળેલું પાર્કિંગ ભાડુઆત ઉપયોગ કરી શકે.
(5) મત આપવાનો અધિકાર : કલમ-28 હેઠળ સોસાયટીની વાર્ષિક સભામાં ફ્લેટ દીઠ એક મત આપવાનો અધિકાર સભ્યને મળે છે. જો કોઈ સભ્યનાં નામે એકથી વધુ ફ્લેટ હોય, તો તે દરેક ફ્લેટ દીઠ અલગ મત આપી શકે છે.
(6) મરમ્મત કે રીપેરીંગ અધિકાર : ૠઘઋઅ કલમ 13 હેઠળ સભ્ય સ્વ-ખર્ચે પોતાના ફ્લેટની અંદર કલર કામ, ફર્નિચર કે પ્લમ્બિંગ જેવા ફેરફારો કરી શકે પણ બહારનાં ભાગે ઠીક કરવાનું હોય તો તે સોસાયટીના ખર્ચે થાય છે.
(7) સભા બોલાવવાનો અધિકાર : કલમ 78 હેઠળ જો વર્ષ દરમિયાન કોઈ તાત્કાલિક નિર્ણય લેવાનો થાય, તો ચોક્કસ સંખ્યામાં સભ્યો ભેગા મળીને સ્પેશિયલ જનરલ બોડી મીટિંગ બોલાવવાની માંગણી કરી શકે છે.
(8) સોસાયટી રચવાનો અધિકાર : ૠઘઋઅની કલમ 10 અને છઊછઅની કલમ 11(4)(ય) મુજબ બિલ્ડર માટે નિયત સંખ્યામાં ફ્લેટ વેચાયા બાદ ફ્લેટ ધારકોની કોઓપરેટીવ હાઉસિંગ સોસાયટી બનાવવી ફરજિયાત છે.
(9) માળખાગત ખામી સામે રક્ષણ : છઊછઅની કલમ 14(3) મુજબ જો ફ્લેટનો કબજો લીધાના 5 વર્ષની અંદર બાંધકામમાં કોઈ માળખાગત ખામી જણાય, તો બિલ્ડરે તેને પોતાના ખર્ચે સુધારી આપવી પડે છે.
(10) હિસાબ જોવાનો અધિકાર : કલમ 33 મુજબ, ધારકને સોસાયટી કે બિલ્ડર પાસેથી મેન્ટેનન્સના ખર્ચનો હિસાબ જોવાનો અધિકાર છે. મેન્ટેનન્સ ચાર્જ ફ્લેટના કાર્પેટ એરિયા મુજબ વાજબી હોવો જોઈએ.
ફ્લેટ ધારકનાં કાનૂની ફરજો
(1) મેન્ટેનન્સ ચુકવવાની ફરજ : દરેક સભ્યએ સોસાયટી દ્વારા નક્કી કરાયેલું મેન્ટેનન્સ બિલ નિયત તારીખ પહેલાં ચૂકવવું જોઈએ જો સભ્ય ચૂકવણી ન કરે, તો કમિટી કલમ 101 હેઠળ વસૂલાતની કાર્યવાહી કરી શકે છે.
(2) નિર્ણય સ્વીકારની ફરજ : જનરલ બોડી મીટિંગમાં લેવાયેલા લોકશાહી નિર્ણયો, જેમ કે મેન્ટેનન્સમાં વધારો કે નવા નિયમો, દરેક સભ્યએ માન્ય રાખવા પડે છે, જેની જોગવાઈ કલમ 74 થી 77 માં કરવામાં આવી છે.
(3) માળખાકીય સુરક્ષાની ફરજ : ૠઘઋઅની કલમ 13 મુજબ, કોઈ પણ સભ્ય મિલકતમાં એવો કોઈ ફેરફાર કે મરમ્મત કરી શકતો નથી જેથી માળખાને જોખમ ઊભું થાય. પિલર કે બીમ સાથે છેડછાડ કરવી એ ગુનો છે.
(4) શાંતિ અને શિસ્તની ફરજ : મ્યુઝીક વોલ્યુમ, પાર્કિંગ, કચરો ગેલેરીમાંથી નીચે ફેંકવો કે કોમન એરિયામાં ગંદકી કરવી, ખોટા ઝઘડાઓ કે જાહેરમાં નશો વગેરે એ શિસ્તભંગ ગણાય છે.
(5) સંસાધન બચાવની ફરજ : સોસાયટીના કોમન નળ કે લાઈટનો બિનજરૂરી વપરાશ અટકાવવો જોઈએ. પાણીનો બગાડ કે વીજળીનો દુરુપયોગ એ કલમ 36 હેઠળ સભ્યપદ રદ કરવાના ગૌણ કારણોમાં પણ ગણી શકાય.
(6) ફ્લેટ ટ્રાન્સફર ફરજ : કલમ 30 અને સોસાયટીના બાય-લો ક્રમાંક 38 મુજબ સભ્યએ પોતાનો હક ટ્રાન્સફર કરતા પહેલા સોસાયટીને નોટિસ આપવી અને ’ગજ્ઞ ઘબષયભશિંજ્ઞક્ષ ઈયિશિંરશભફયિં’ (ગઘઈ) લેવી જરૂરી છે.
(7) દબાણ નિષેધ ફરજ : ૠઘઋઅની કલમ 3(2) મુજબ, કોમન પેસેજ, દાદર અને ટેરેસ એ સહિયારી મિલકત છે. તેના પર વ્યક્તિગત દબાણ કરવું ગુનો છે જે હટાવવા માટે કલમ 96 હેઠળ કોર્ટનો આદેશ મેળવી શકાય છે.
સોસાયટીનાં વિવાદોનો કાનૂની ઉકેલ
(1) મેનેજિંગ કમિટીને લેખિત રજૂઆત: સભ્યએ લેખિત ફરિયાદ સોસાયટીના સેક્રેટરી કે પ્રમુખને આપવી જોઈએ. જો કમિટી 15 થી 30 દિવસમાં કોઈ ઉકેલ ન લાવે, ફરિયાદ કાનૂની કાર્યવાહી માટે પાયાનો પુરાવો બને છે.
(2) જિલ્લા રજિસ્ટ્રારનો સંપર્ક : વહીવટી અનિયમિતતા, હિસાબોમાં ગોટાળા, સભ્યપદ કે મેન્ટેનન્સના વિવાદમાં રજિસ્ટ્રાર પાસે સોસાયટીના રેકોર્ડ તપાસવાની, આદેશ આપવાની અને કારણદર્શક નોટિસ ફટકારવાની સત્તા હોય છે.
(3) બોર્ડ-ઓફ-નોમીનીઝ કોર્ટ કેસ : પાર્કિંગની ફાળવણીમાં ભેદભાવ, મિલકતના હકનો વિવાદ, ગેરકાયદેસર બાંધકામ કે જનરલ બોડીના ઠરાવોને પડકારવા માટે આ કોર્ટ સિવિલ કોર્ટ જેવી જ સત્તા ધરાવે છે.
(4) ગ્રાહક સુરક્ષા અદાલત કેસ : જો બિલ્ડરે બ્રોશરમાં વચન આપ્યા મુજબ પાર્કિંગ ન આપ્યું હોય, લિફ્ટ કે ફાયર સેફ્ટીની સુવિધા અધૂરી હોય અથવા કોમન પ્લોટમાં ફેરફાર કર્યો હોય, તો ગ્રાહક તરીકે ફરિયાદ કરી શકાય છે.
(5) પોલીસ ફરિયાદ : જો મેનેજિંગ કમિટી દ્વારા સભ્ય સાથે ગેરવર્તણૂક કરવામાં આવે, શારીરિક ધમકી આપવામાં આવે અથવા સોસાયટીના ફંડમાં ઉચાપત થઈ હોય, તો ફોજદારી કાયદા હેઠળ પોલીસ ફરિયાદ (ઋઈંછ) કરી શકાય છે.
સોસાયટીના કાયદા અને નિયમોનું પાલન એ માત્ર કાનૂની અનિવાર્યતા નથી, પરંતુ તે એક સમૃદ્ધ અને શાંતિપૂર્ણ સામુદાયિક જીવનનો પાયો છે. ગુજરાત સહકારી મંડળી અધિનિયમ સભ્યોને રક્ષણ પૂરું પાડે છે, પરંતુ કાયદાકીય લડત એ અંતિમ વિકલ્પ હોવો જોઈએ. એક આદર્શ સોસાયટીમાં ’હું’ ના બદલે ’અમે’ ની ભાવના હોવી જોઈએ, જ્યાં નિયમોનો ઉદ્દેશ્ય કોઈને હેરાન કરવાનો નહીં પણ વ્યવસ્થા જાળવવાનો હોય. સભ્યો અને કમિટી વચ્ચેનો પરસ્પર વિશ્વાસ અને કાયદાનું જ્ઞાન એ જ એક સુખી અને વિવાદમુક્ત સોસાયટીની સાચી ચાવી છે.