કચ્છના બિનખેતીના કિસ્સાઓમાં વર્ષ 1951નો કાયદો બાધારૂપ !

રિયલ એસ્ટેટનો વ્યવસાય હવે શહેરો નહીં ગામડાંઓમાં પણ ખૂબ વિકસ્યો છે, ત્યારે બંધ રેકર્ડ અને પ્રમોલગેશન રેકર્ડની ખરાઇ અવરોધ સર્જતી હોવાની ફરિયાદ કચ્છના મહેસૂલી પ્રશ્ર્નો જટિલ હોવાનું ખુદ મહેસૂલ વિભાગ કહે છે, એક સમયે 8 કિ.મી.ની ત્રિજ્યામાં જ ખેતીની ભૂમિ ખરીદી શકાતી હતી

ખેડૂત ખાતેદાર સાબિત કરવા પણ જૂના રેકર્ડ ફંફોસવા પડે છે, દરરોજ 15થી 18 બિનખેતી માટેની આવતી અરજીઓ

ખાસ-ખબર ન્યૂઝ ભુજ, તા.24

દિન-પ્રતિદિન વસ્તીમાં વધારો થતો આવે છે. બીજીબાજુ સંયુક્ત પરિવારની ભાવના ખતમ થતી હોવાથી પરિવારોને પોતાના સ્વતંત્ર ઘરના ઘરની જરૂરિયાત વધી જતાં રિયલ એસ્ટેટના વ્યવસાયમાં છેલ્લા અઢી દાયકાથી તેજી આવી છે. તેમાં સરકારે મહેસૂલી કાયદામાં બિનખેતી કરાવવાના કિસ્સામાં 1951ના ખેડૂત હોવાનો કાયદો ભારે અવરોધ હોવાના કારણે આવનારા સમયમાં કાયદામાં મોટા ફેરફાર થાય તેવાં એંધાણ મળ્યાં છે. આમેય મહેસૂલી કાયદાની આંટીઘૂંટીમાં અટવાયેલા અરજદારોને બહાર આવવામાં નાકે દમ આવી જાય છે. ત્યારે જો પોતાની ખેતીની જમીનને બિનખેતીમાં ફેરવવી હોય તો ખેડૂત ખાતેદાર હોવાના અત્યંત મહત્ત્વના અને વર્ષો જૂના આધારો મેળવવામાં આવે છે.

હવે માત્ર શહેરોમાં નહીં પરંતુ ગ્રામ્ય વિસ્તારોમાં પણ ગામની બહાર નવી-નવી સોસાયટીઓ બનવા લાગી છે. કચ્છના અનેક એવા વિસ્તારો છે, જે વિકસિત થયા હોવાથી મૂળ ગામની સાંકળી શેરીઓ છોડીને નવી-નવી સોસાયટીઓમાં પોતાનાં સપનાંનાં ઘર બનતાં થઈ ગયાં છે એ હકીકત છે. અનેક ગામડાં કે શહેરોમાં ખેતીની જમીન બિનખેતીમાં પરિવર્તિત કરતા ડેવલપર્સના જણાવ્યા પ્રમાણે રિયલ એસ્ટેટ એક એવો વ્યવસાય છે, જેને રોકાણનું ક્ષેત્ર માનવામાં આવે છે. રહેણાક વિસ્તારની નજીક આવેલા વાડી-ખેતરોને બિનખેતીમાં તબદીલ કરી તેમાં જુદી-જુદી સાઈઝના પ્લોટ પાડવામાં આવે છે. બિનખેતીના નકસા-પ્લાન વગેરે રજૂ કરી અરજદારને ઓનલાઈન અરજી કરવાની હોય છે, પરંતુ અરજીની સાથે નકસા-પ્લાન તો હોય છે પરંતુ જૂના બંધ રેકર્ડ?અને પ્રમોલગેશન રેકર્ડ જે મહેસૂલી નિયમો પ્રમાણે રજૂ કરવાના હોય છે. બિનખેતી વ્યવસાય સાથે સંકળાયેલા વર્ગના જણાવ્યા પ્રમાણે કચ્છમાં 1951માં રેકર્ડનું પ્રમોલગેશન થયું હોવાથી એ સમયના 7/12ના ઉતારા ચેક કરવામાં આવે છે. 1951માં જમીન ધરાવનારી વ્યક્તિ મૂળ ખેડૂત હતા કે તેમનું નામ વારસાઇમાં દાખલ થયેલું છે વગેરે ચકાસ્યા પછી ઓનલાઇન અરજીની ગાંધીનગરથી ખરાઇ કર્યા બાદ કચ્છની કલેક્ટર કચેરીને અરજી ઓનલાઇન તબદીલ કરવામાં આવે છે.

લીલા, પીળા અને લાલ રંગ એમ ત્રણ કેટેગરી ઓનલાઇનમાં દર્શાવવામાં આવેલી હોય છે. નિયમો મુજબ બધું જ બરાબર હોય તો 30 દિવસમાં લીલા રંગવાળાને અગ્રતા આપી બિનખેતીને મંજૂરી આપવામાં આવે છે. ગાંધીનગરથી ઓનલાઇન જાણકારી મળ્યા પછી એ તમામ દસ્તાવેજ કલેક્ટર કચેરીના મહેસૂલ વિભાગમાં જમા કરાવવાના હોય છે, તેમ છતાં કોઇ અધૂરાશ સામાન્ય રીતે હોય તો તે પૂર્ણ કરવાની હોય છે. અરજદારોના જણાવ્યા પ્રમાણે કચ્છની ભૌગોલિક પરિસ્થિતિ ગુજરાતના અન્ય જિલ્લાઓ કરતાં અલગ છે. કેમ કે, કચ્છમાં ઇનામી ધારા લાગુ પડે છે અને પ્રમોલગેશનથી માંડી ભૂતકાળમાં ગ્રામ પંચાયતોમાં તલાટી કક્ષાએ રહેલી અધૂરાશોનો ક્યાંક ભોગ બનવું પડે છે. આવામાં 1951નો કાયદો બાધારૂપ બને છે, જેની શરતો દૂર કરવામાં અરજદારોને વકીલો રાખી કેસ લડવાના હોય છે. સમય-આર્થિક રીતે મોટી બરબાદી થતી હોય છે. ખુદ કચ્છના કિસ્સામાં નિયમો અટપટ્ટા હોવાને મહેસૂલ વિભાગ પણ સમર્થન આપે છે. આમ જોતાં સુધારા જરૂરી છે. જો પિતાજીએ જમીન વેચાતી લઇને દસ્તાવેજ કરાવ્યા હોય તેમાં પુત્રનું નામ વારસાઇમાં હોય તો મૂળ ખેડૂત ખાતેદાર છે કે નહીં એ સાબિત કરવા નાકે દમ આવી જાય છે અને ખેડૂત ખાતેદારના ઓનલાઇન દાખલા મેળવવામાં પણ મુશ્કેલી થતી હોવાનું બહાર આવ્યું હતું. કચ્છની ભૂતકાળની વાત કરીએ તો પહેલાં એવું હતું કે 8 કિ.મી.ની ત્રિજ્યામાં જ ખેતીની જમીન ખરીદી શકાતી હતી અને આઠ કિ.મી.થી બહાર કોઇ ખેડૂત જમીન ખરીદી શકે નહીં, પણ હવે એ કાયદો રદ કરી દેવામાં આવ્યો છે.

કોઇ પણ ખેડૂત પોતાના તાલુકામાં ખેતીની જમીન ખરીદી શકે છે, પરંતુ તાલુકા બહાર ખેતીલાયક ભૂમિ ખરીદવા એ ખેડૂત ખાતેદાર હોવું ફરજિયાત છે. કચ્છ અંગે અરજદારોએ જણાવ્યું હતું કે, 2001 પહેલાં ખેતીલાયક જમીનો પાણીના ભાવે વેચાતી હતી, પરંતુ ધરતીકંપ બાદ ઔદ્યોગિકીકરણના કારણે જમીનના ભાવ ઊંચકાતાં અનેક કૌભાંડો પણ થયા હતા. હજારોમાં વેચાતી જમીનો લાખોની ને લાખોના ભાવ કરોડો થઇ ગયા હોવાથી ગેરરીતિના કિસ્સા કચ્છમાં નોંધાઇ ચૂક્યા હોવાથી 1951નો કાયદો અનેક ગૂંચવણો ઊભી કરે છે, તેવું કહ્યું હતું. દરરોજ બિનખેતીની કેટલી અરજીઓ આવે છે, આ બાબતે મહેસૂલ વિભાગ પાસેથી મળેલી વિગતો પ્રમાણે સરેરાશ 15થી 18 અરજી ઓનલાઇન કરવામાં આવે છે, જે ગાંધીનગર જાય અને ત્યાંથી માન્યતા મળે પછી જિલ્લામાં આવે છે.

નવો 1995નો કાયદો લાવવા સમિતિની ભલામણ
હવે 1951ના કાયદા અંગે જાણકારોના કહેવા પ્રમાણે આ કાયદાના મૂળ અર્થઘટન મુશ્કેલી પેદા કરતા હોવાથી સંભવત: હવે 1995 પછીના ખેડૂતોની જ ખરાઇ કરવામાં આવે તેવી વિચારણા ચાલુ છે. કેમકે મહેસૂલ વિભાગ સમક્ષ નિવૃત્ત સનદી અધિકારીઓની બનેલી સમિતિએ આ પ્રકારનો હેવાલ સુપરત કર્યો હોવાથી અભ્યાસના અંતે મહોર લાગે તો કચ્છના બિનખેતી વ્યવસાયમાં મોટી તેજી આવી શકે તેવી પ્રબળ શકયતાઓ વ્યકત થઇ હતી. ભૂતકાળમાં ગ્રામ પંચાયત કક્ષાએ તલાટીઓ દ્વારા થયેલી અધૂરાશનો ભોગ અરજદારો બની રહ્યા છે. કેમ કે, આ સમસ્યા બિનખેતી કરાવતી વખત સામે આવે છે, અત્યાર સુધી 8 થી 10 વખત વેચાણથી દસ્તાવેજ થયેલી જમીનોમાં છેલ્લે જે બિનખેતી કરાવે તે કાયદાનાં અર્થઘટનનો ભોગ બને છે અને આંટીઘૂંટીમાંથી બહાર આવતા અંતે થાકી જાય છે, એવી વિગતો બહાર આવી હતી.