સુપ્રિમ કોર્ટના ચુકાદાને ટાંકીને વડોદરાના બિલ્ડરના કેસમાં ‘ગુજરાત રેરા’નો મહત્વપૂર્ણ ચુકાદો: ‘સરફેશી’ ધારાની કાર્યવાહી ન થઈ શકે
ખાસ-ખબર સંવાદદાતા
બિલ્ડર કે રીયલ એસ્ટેટ કંપનીનું દેણુ વસુલવા માટે તેણે વેચી નાખેલી સંપતિ જપ્ત ન થઈ શકે તેવો મહત્વના આદેશ ગુજરાત રીયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરીટી (ગુજરેરા)એ કર્યો છે. સુપ્રિમ કોર્ટના ચુકાદાને ટાંકીને આ આદેશ કર્યો છે.
વડોદરાના એક બિલ્ડરના કેસમાં સુનાવણી દરમ્યાન ‘ગુજરેરા’ એ સુપ્રિમ કોર્ટના આદેશને ટાંકીને એમ કહ્યું કે મિલ્કતની ખરીદી કરનાર ગ્રાહક ‘સુરક્ષિત ક્રેડિયર્સ’ છે. બિલ્ડર, લોનની રકમ ચુકવી ન શકતા સ્ટેટ બેંક ઓફ ઈન્ડીયાએ પ્રોજેકટનો કબ્જો લઈ લીધો હતો. પ્રોજેકટમાં ખરીદી-બુકીંગ કરનાર ગ્રાહકે ગુજરેરાના દ્વાર ખખડાવ્યા હતા અને ગુજરેરા દ્વારા ગ્રાહકની તરફેણમાં ચુકાદો આપવામાં આવ્યો હતો.
વડોદરામાં 2017ના વર્ષમાં ક્રિસ્ટલ પ્રમુખ કોમર્સીયલ નામના પ્રોજેકટમાં ધર્મેશ લોહાણા નામના વેપારીએ રૂા.86 લાખમાં ચાર દુકાનોનું બુકીંગ કરાવ્યુ હતું અને તે માટે કરાર પણ કરીને રૂા.70.53 લાખ ચુકવી દીધા હતા. બાકીની રકમ પછી ચુકવવાનો વાયદો કર્યો હતો. 2022માં તે પ્રોજેકટ સ્થળે પહોંચાડતા સ્ટેટ બેંક ઓફ ઈન્ડિયાએ તેનો કબ્જો લઈ લીધો હોવાની નોટીસ જોવા મળી હતી. બિલ્ડરે લોનની ચુકવણી ન કરતા બેંકે પ્રોજેકટ હસ્તગત કર્યાનું માલુમ પડયુ હતું જેને પગલે વેપારી દ્વારા ગુજરેરામાં દાદ માંગવામાં આવી હતી. ગુજરેરામાં વેપારીએ ખરીદેલી દુકાનોની હરરાજી કરવા કે વેચવા પર બેંકને મનાઈ ફરમાવતો આદેશ કર્યો હતો.
રીયલ એસ્ટેટ તથા કરવેરા નિષ્ણાંતોના કહેવા પ્રમાણે બિલ્ડરોના વાંકે ગ્રાહકે બુક કરેલી કે ખરીદેલી સંપતિ સરફેશી કાયદા હેઠળ જપ્ત કરવાની પ્રક્રિયા અટકાવતો ગુજરેરાનો ચુકાદો ઘણો મહત્વપૂર્ણ છે. ગુજરેરાએ અગાઉ વચગાળાના આદેશમાં પણ ગ્રાહકની તરફેણમાં ચુકાદા આપ્યો હતો પરંતુ બેંકે તેને હાઈકોર્ટમાં પડકાર્યો હતો. હાઈકોર્ટે મામલો ફરી ગુજરેરામાં જ મોકલ્યો હતો અને કેસનો નિકાલ કરવાની સુચના આપી હતી. હવે ગુજરેરાએ આખરી ચુકાદો આપ્યો છે તેના આધારે એવુ પ્રસ્થાપિત થાય છે કે રેરા કાયદો વિવાદના સંજોગોમાં સરફેશી ધારાને સુપરસીડ કરી શકે છે.
નિષ્ણાંતોના કહેવા પ્રમાણે રેરા તંત્ર માટે ગ્રાહકોના હિતો જ સર્વોપરી છે. તેનાથી રેરા પ્રત્યે ગ્રાહકોનો વિશ્વાસ વધશે. બિલ્ડરોએ રેરા કાયદાનું અસરકારક રીતે પાલન કરવું પડે અને બુક થયેલા યુનિટોને ગીરવે રાખી ન શકે. બેંક-નોન બેંકીંગ ફાઈનાન્સીયલ તથા ધિરાણદારોએ લોન આપતા પુર્વે કાળજી લેવાની રહે છે. રેરા કાયદાની કલમ 11 (4) અંતર્ગત બિલ્ડર જમીન-મકાન-ફલેટ-દુકાનના વેચાણ કરાર કરે તો તેને ગીરવે મુકી શકતા નથી અને અગાઉથી ગીરવે હોય તો ગ્રાહકના કબ્જા હકક છીનવાતા નથી.નિષ્ણાંતોએ કહ્યુ કે આ ચુકાદાથી રેરા તથા સરફેશી કાયદાના પાસાઓ સ્પષ્ટ થાય છે. ગ્રાહકોને કોઈ અસર થતી નથી. સરફેશી કાયદા હેઠળ માત્ર પ્રોજેકટ પ્રમોટરને જ નિશાન બનાવી શકાશે.
